Dacă cineva se întreabă în ce măsură merită să bage, anul ăsta, banii în imobiliare (mă refer aici la investiţii şi nu la cumpărarea unei case), răspunsul cel mai bun e: treaba lui! Până la urmă elementele decisive sunt două şi de ele trebuie ţinut cont. Întâi de toate, cel mai probabil, în 2010, se va atinge limita de jos a preţurilor pe toate sectoarele pieţei şi ăsta evident e un lucru bun pentru cei care au cash şi vor să cumpere. Dar, pentru că mereu există un dar, atenţie la recuperarea investiţiei şi la randament. Prima creşte, devine cronofagă, celălalt scade şi dacă cineva-ul respectiv mai crede în Făt Frumos sau Ileana Cosânzeana, trebuie să afle faptul că specula acum se face în piaţă, cu fructe, legume, carne, în general cu chestii de mâncat, băut şi fumat, aia de pe piaţa proprietăţilor e moartă şi îngropată, până aproape de pragul următoarei crize când va înflori din nou. Bun şi până la urmă ce se va întâmpla cu tranzacţiile de proprietăţi anul acesta? Dacă urmărim o tendinţă şi ne uităm la ce s-a întâmplat în 2008 şi în 2009, poate surprinzător vedem că evoluţia este foarte asemănătoare. În esenţă, dacă din cauza faptului că finanţarea bancară a fost mult diminuată, pentru că, nu-i aşa, după ce au aruncat cu bani şi evaluări generoase într-o grămadă de proprietăţi care nu meritau sumele alea (şi prin asta au contribuit masiv la bula de care se cam spală pe mâini acum), băncile au zis pas, să mai vedem, să mai calculăm. De aici apare una dintre cauzele scăderii masive de preţuri la orice tip de proprietate (teren, locuinţă, office, retail), de circa 30% per total piaţă.

Dacă ne uităm la datele  notarilor vedem, aşa cum spuneam, că tranzacţionarea nu a evoluat foarte diferit în ultimii doi ani. Pe alte cifre, dar cu aproximativ aceleaşi tendinţe. Cele mai multe tranzacţii din 2008 s-au făcut în martie (peste 45.000) şi dacă ignorăm Prima Casă, tot martie a fost luna cu cele mai multe tranzacţii din 2009 (aproape 30.000). Bineînţeles că efectul programului guvernamental de băgat bani siguri în buzunarele băncilor, a mutat aceste cifre, care au început să crească din mai, octombrie fiind vârful, cu puţin peste 33.000 de tranzacţii imobiliare.

Tranzacţii imobiliare la nivel naţional
SURSA: Uniunea Naţională a Notarilor Publici




409.703 la 292.402! Poate aşa se vede criza

În primele 11 luni de anul trecut, piaţa imobiliară a pierdut vreo 26% din numărul de tranzacţii, valoarea financiară a acestei restrângeri a domeniului fiind însă mult mai mare, pentru că preţurile au scăzut şi ele. Tranzacţii mai puţine la preţuri mai mici, deci pierderi masive pentru toţi cei implicaţi în piaţă (cu excepţia cumpărătorilor cu cash). Evident că nici cei care şi -au vândut apartamentele primite mai mult sau mai puţin cadou în anii ’90 nu au pierdut, ba din contră au câştigat masiv, ca şi cei care au intrat în posesia proprietăţilor vândute acum, înainte de 2004-2005. Ceilalţi… au ales probabil să închirieze, dacă ne referim strict la locuinţe.

Ce se va întâmpla anul acesta e întrebarea? Ei bine, cel mai probabil, cine nu a conştientizat faptul că România e în criză va conştientiza şi, de aici, probabil că neîncrederea se va acutiza, ca şi teama de a te înhăma la un credit de jumătate din viaţă, când nu eşti sigur de nimic va avea şi ea rolul ei, iar piaţa va continua să scadă, atât ca preţuri, cât şi ca număr de tranzacţii. Faptul că Guvernul se bate iar cu cărămida în piept, că va modifica programul Prima Casă pentru susţinerea construcţiilor noi, nu poate avea mare impact şi rămâne de văzut dacă nu cumva e ajutor de stat, deci nu e voie de la UE.

De asemenea, e greu de crezut că băncile vor acorda prea multe finanţări ipotecare în condiţiile în care restanţele la credite cresc mereu, ca şi lista de proprietăţi executate silit (ştiu unii care se bucură de veştile astea). În ceea ce priveşte proprietăţile noi, e de aşteptat ca numărul dezvoltatorilor care vor cere sau li se va cere insolvenţa să crească, mulţi dintre ei au anul acesta limită de plată la creditele luate pentru diferitele lor proiecte şi e greu de crezut că vor reuşi toţi să-şi rostogolească datoriile. Piaţa va continua să scadă, iar revenirea din pumni va ţine câţiva ani, poate doi, poate cinci, aşa după cum crede Mike Lloyd, acum director nonexecutiv la Rutley European Property Limited, fond de investiţii controlat de Dinu Patriciu.

În octombrie 2008, şeful European Future Group (EFG), Jeff Kirby, spunea în ZF că, toată lumea ar trebui să intre în vacanţă. Aşa s-a întâmplat cu EFG, la sfârşitul anului ăsta. Vacanţă definitivă. Insolvenţă, terenul evaluat la 46 euro/mp scos la vânzare pentru sub 10 euro/mp. În aceeaşi situaţie sunt mulţi şi vor fi şi mai mulţi peste şase luni, iar întrebarea care rămâne e în ce măsură îşi vor face ceilalţi tema pentru acasă.