După o cădere estimată de Jones Lang LaSalle la 16% între 2008 şi 2009, anul acesta chiriile office din România se vor stabiliza, o dovadă fiind şi mişcările din piaţă. Printre altele, DTZ Echinox a asigurat pentru Sanador o întreagă clădire (15.000 mp) deţinută de Castrum Corporation, iar CBRE a mutat Rompetrol în şase etaje (9.300 mp) din City Gate. Pe de altă parte  suprafaţa livrată în Capitală în primele trei luni ale anului a scăzut cu 80% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, la 18.000 mp, iar 220.000 mp de sedii office aşteaptă chiriaşi. Chiar dacă piaţa se mişcă rămâne o întrebare. Se mişcă pentru că vrea sau pentru că contractele de închiriere ale multor companii expiră şi acestea profită de vreme şi vremuri pentru a închiria sau preînchiria mai ieftin, în alte părţi?

Norvegia (-31,8%), Irlanda (-27,3 %) şi Spania (-26,2%) au fost cele mai afectate ţări europene în ceea ce priveşte evoluţia chiriilor din sectorul office, dar vârful căderii a apărut în Moscova unde chiriile s-au diminuat cu 50%. Cât priveşte anul acesta, în Centrul şi Estul Europei semne bune  sunt în România şi Cehia, unde piaţa pare a-şi atinge uşor-uşor echilibrul de la care ar putea porni relansarea.

Starea vremii pe piaţa office în zona europeană. Click aici pentru varianta *.pdf (176 KO)

„Crede-mă ştiu cazuri când s-a închiriat la preţuri pe care nu le vedeam decât în anii de boom. De exemplu, în piaţa Victoriei o multinaţională a închiriat  170 mp cu 26 de euro/mp, iar o alta tot prin zonă a închiriat 230 mp cu 23 de euro/mp. Dacă găsesc oferte bune, parcare, condiţii, oamenii plătesc, nu se uită“, spune Cristian Ustinescu, şeful diviziei capital markets din cadrul DTZ Echinox.

De altfel, multe dintre companiile mari aflate în căutare de sediu decid de multe ori în favoarea unui amplasamant bun, chiar dacă ceva mai scump, criteriile de alegere fiind evident altele faţă de cele din piaţa rezidenţială. De aceea, afectată de criză e zona Pipera (aglomerată şi cu infrastructură slabă), iar Piaţa Victoriei nu prea o simte, chiar dacă chiriile sunt ceva mai jos faţă de anii trecuţi.

Aşteptăm tranzacţii? Mai degrabă nu

Tranzacţii cu proiecte office nu prea pot apărea pe piaţă. Cine deţine clădiri care aduc bani din chirii, nu are niciun interes să vândă, pentru că e singurul mod prin care îşi poate asigura cash flow, iar cei care nu au chiriaşi, deci nu prea strâng bani, nu sunt interesante pentru cumpărători. Aşadar, singurele proiecte care ar putea fi vândute sunt cele aflate în dezvoltare, care au reuşit să adune preînchirieri în proporţie de măcar 70%, dar suferă cu finanţarea.

În acest gen de deal-uri investitorii, dar şi băncile ar putea intra. „Băncile finanţează o astfel de tranzacţie. Dacă obiectul tranzacţiei are preînchirieri şi asigură certitudinea unui venit, bineînţeles că devine o afacere bună şi pentru bancă, deci se dau banii“, arată Ustinescu.

Închirierile sunt, însă, altă poveste. Multe dintre contractele de închiriere din 2005-2007 ( dată fiind perioada de 3-5 ani ale contractelor) se apropie acum de finalizare şi această situaţie reprezintă o adevărată gură de oxigen pentru piaţă, care îşi poate reveni fără a fi nevoie ca economia să iasă din recesiune. Ba mai mult, această revenire ar putea susţine şi economia per total, banii învârtiţi în aceste afaceri urmând să intre în circuit şi să împingă ceva vlagă într-un sistem secătuit de resurse financiare.