Problema centrelor comerciale din Capitală, dincolo de scăderea vânzărilor cu 10,3% în ultimele 12 luni constă şi într-o poziţionare ce poate fi categorisită drept neinspirată. Motivul principal invocat de dezvoltatori? Acolo am găsit terenuri! Corect, dar te mai uiţi şi în jur.  Astfel, dacă în zona Berceni s-au strâns la luptă patru centre comerciale, în Sectorul 3 în una dintre cele mai populate zone din Bucureşti, cartierul Titan, (cu circa 300.000 de locuitori) există doar centrul comercial Iris, dezvoltat de Avrig 35 (firmă controlată de afaceristul Alexander Hergan) şi vândut către fondul de investiţii german DEGI, pentru circa 140 de milioane de euro. Iris este însă un mall mic spre mediu, celălalt debuşeu fiind Bucureşti Mall, aflat în zona Vitan, şi el un mall de dimensiuni medii, în cel mai bun caz.

Astfel, dată fiind aglomerarea din zona de vest şi sud vest a Capitalei locuitorii din est, interesaţi de genul  ăsta de divertisment plus cumpărături, sunt nevoiţi să se deplaseze către singurele concurente, prin dimensiuni şi ofertă, Sun Plaza şi AFI Cotroceni.

Cum se prezintă cele două centre comerciale? La  suprafaţa închiriabilă stă mai bine Sun Plaza cu 80.000 mp, faţă de cei doar 76.000 ai AFI, dar la numărul de magazine situaţia se inversează. Sun Plaza are 150 de magazine, de pe urma cărora încasează o chirie estimată la circa 20 milioane de euro anual, adică aproximativ 1,66 milioane de euro lunar, iar AFI Cotroceni are un număr dublu de magazine şi bagă la teşcherea, potrivit lui Reuven Havar, fostul şef al AFI România, aproximativ 2,75 milioane de euro lunar, din chirii. Că aşa cum se întâmplă de obicei, magazinele mici şi medii sunt aproximativ aceleaşi, e altă mâncare de peşte. Oricum din lupta celor doi coloşi a ieşit în pierdere alt mall mare, dar aflat mai degrabă în atenţia celor care intră şi ies prin DN1 din Bucureşti, Băneasa Shopping Center, care a pierdut Flanco World, mutat în Sun Plaza, dar a reuşit să pună rapid ceva în loc, pe Domo, cel mai probabil la chirii ceva mai mici. Nu numai cu Flanco are probleme mallul, recent Băneasa Development cerând în instanţă insolvenţa firmei de fashion Tina R.

Profitabilitate avem? Până când?

„Ca un mall să nu aibă probleme trebuie ca valoarea chiriilor încasate să nu fie prea aproape de 20% din cifra de afaceri totală a chiriaşilor“, explică Reuven Havar. Adică, dacă luăm în calcul vânzările din decembrie de 19 milioane de euro anunţate de AFI şi chiriile de 2,75 milioane de euro lunar, AFI încasează sub 15% din vânzările totale, dar, atenţie, e vorba de luna decembrie, când în mod firesc vânzările cresc. Dacă ponderăm aceste vânzări cu 25%, AFi este undeva la limită, încasările fiind aproape de 20%, prag de la care încep problemele retailerilor care pot fi astfel determinaţi să-şi ia jucăriile şi să plece. În Sudul Capitalei, la Sun Plaza, lucrurile stau puţin altfel. Şeful EMCT, Michael Richard, spunea că unii retaileri ar putea avea probleme dacă vânzările totale nu sunt de aproximativ 300 milioane de euro pe an. Adică, cu alte cuvinte unii au chirii cam mari.

Raportându-ne la cifra lansată de Richard, Sun Plaza, ar trebui să vândă de circa 25 de milioane pe lună, iar raportul de după primele patru zile de la deschiderea arăta vânzări de 3,7 milioane de euro. Extrapolând, retailerii din Sun Plaza ar putea avea vânzări de 27,7 milioane de euro în prima lună. Mult, foarte mult, de aceea foarte greu de crezut că se va întâmpla aşa. Aplicând aceeaşi pondere, de 25%, Sun Plaza ar urma să vândă de circa 21 de milioane de euro în prima lună de la deschidere, adică 252 de milioane de euro pe an, sub cifra despre care vorbea Richard. Cine pleacă primii de la Sun Plaza, în cazul ăsta?

În ceea ce priveşte  siguranţa afacerii, Sun Plaza încasează chirii reprezentând circa 15% din vânzările estimate de noi, de 21 de milioane de euro lunar, însă e foarte de aşteptat ca ponderatorul de 25% să fie insuficient pe măsură ce trece timpul, iar mallul încetează să mai fie the new boy in town, de aici urmând scăderea vânzărilor. De altfel, unui mall îi trebuie cel puţin un an pentru a se putea aşeza pe piaţă, iar cifrele de vânzări să poată fi considerate drept etalon, în ceea ce priveşte poziţia sa pe piaţă. În fine, în ceea ce priveşte randamentul, la un calcul simplist, Sun Plaza se situează la 10% (investiţie de 200 milioane, încasări 20 milioane anual), în vreme ce AFI e puţin peste cu un randament de circa 11%  (300 de milioane investite, 33 milioane încasări din chirii anual). Astfel, AFI şi-ar recupera investiţia în circa 9 ani, iar Sun Plaza în aproximativ zece ani, fără a lua în considerare, plata creditelor şi a celorlalte costuri aferente. Până la urmă bătălia de luna aceasta a câştigat-o cel mai probabil Sun Plaza.

Pe viitor, dincolo de eforturile de marketing (care au costat Sun Plaza 1,3 milioane de euro zilele astea, adică aproape i-au anulat veniturile din chirii), un cuvânt decisiv îl are evoluţia economiei în general şi a consumului în special. Iar semnele, chiar dacă guvernatorul BNR se declară optimist, nu sunt chiar atât de bune, creşterea consumului cu 1% în ianuarie faţă de decembrie, dincolo de stranietatea sa (ianuarie şi februarie fiind prin excelenţă luni de refacere), nu e vreun mare câştig, evoluţia pe ultimele 12 luni fiind aşa cum spuneam în declin cu mai bine de 10%, iar creşterea exporturilor nu a ajuns să echilibreze raportul import-export, deci rămânem pe deficit. Ce se va întâmpla mai departe depinde ca şi până acum de evoluţia economiilor din vestul continentului. Cu cât îşi revin ei mai repede, cu atât o să ne bucurăm noi de banii lor, iar entuziaştii mallului se vor putea etala în continuare, dar de data asta şi cu ceva prin plase, nu numai cu vântul iernii.